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桃園大型商用不動產交易倍增

工商時報【郭及天╱桃園報導】

中美貿易戰帶動台商返台設廠,加上地利優勢與工商快速成長,2018年桃園大型商用不動產交易近450億元,晶碩、廣達、嘉聯益、台達電等廠商大手筆投資擴產廠房,加上台茂購物中心與中壢中美村二大商場易手;在工業自用、建商開發、壽險及基金投資三路需求齊加碼下,交易動能比往年倍增。內湖廠辦

第一太平戴維斯統計,2018年桃園大型商用不動產交易金額(包含工業、土地)達449億元,為2010年以來的新高,且占全台比重達28%。信義全球資產調查,2018年桃園逾5億元大型商用不動產交易共計20件,比2017年的6件、2016年的8件大幅增加。

各交易類型中以工業地產交易最熱絡,廣達以42.8億購入華亞園區廠房手筆最大、台達電也以20.4億元購入中壢工業區土地,除電子業外,包括花仙子、東齊染整、高倉物流等傳產業也大手筆入手工業地產。內湖廠辦

零售商場也受買盤矚目,包括REITs樂富一號與德國基金BVK,各以67.5億元購入台茂購物中心,全球人壽也以6.25億元向國產買下中壢中美村整棟商場。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,科技業因應訂單增加的即時廠房需求,加上不少傳產業對地產增值期待,也有建商對工業地加工轉售的需求,而桃園在擁有產業聚落成形的條件下,每坪7萬到50萬元多元類型工業地釋出,滿足不同需求方,帶動工業地產交易量能不墜。

信義全球資產經理王維宏表示,過去桃園商用交易在2011年曾有一波高峰,當時以土地為大宗,不過近年則轉向以工業地產為主,不過價格高漲、供需間落差仍大,不少自用需求轉向非編定工業區或較外圍區段內湖廠辦

此外,上市櫃建商購買桃園土地也大幅增溫,全台購地王興富發2018年分別在桃園青埔及A7二大重劃區分別投入18.4億、9億元購地;高雄建商欣巴巴亦投入7億元購買A7土地;富旺國際也以9.2億元買下東聯光訊在蘆竹的工業土地及廠房。

工業區都更 容積獎勵擴大

解決台商回台工業區土地供不應求,經濟部工業局官員指出,正研擬「都市型工業區更新立體化發展擴大適用方案」,亦即除現有科學園區及工業局開發的工業區適用廠房更新立體化,容積最高獎勵50%外,其他民間興辦的乙等工業區也將適用,全案最快3月報院核定。內湖廠辦

而面對台商回流設廠工業用地需求,公股行庫也繼危老、都更案後,積極搶進,據瞭解,目前台企銀手中已有中和、林口等工業區兩大都更案在接洽中,每案土地面積皆逾2000坪,兆豐銀在新北也有1案在評估中,華銀在土城案後也在積極與業者接觸內湖廠辦

工業局官員透露,都更為內政部辦理業務,工業局推動的工業區立體化類似都更,適用廠房也多需透過更新重建才能達成,由於目前工業區土地一地難求,廠商對此需求十分殷切,經調查,僅工業局開發的工業區中,希望推動廠房立體化業者便多達30多家,並已有台中、樹林等工業區3家業者提出申請,預期未來擴大民間等開發的乙種工業區也可適用後,申請案可望快速攀升。內湖廠辦

合庫總經理黃柏川說,工業區土地夯,連5、6年前進駐率3成的高雄路竹工業區現也一地難求,未來客戶若有廠房立體化需求也會積極協助。台企銀創新金融專案辦公室主任陳銅溪透露,已有位於中和及林口等工業區經營觸控元件及傳產業者表達廠房更新需求。兩案土地面積逾2000坪,都更後建物樓地板面積將成長逾1倍。


投書:工商菁英更應支持積極能源轉型

台灣有與多令人尊敬的企業家,賺錢的同時兼顧企業社會責任,落實照顧勞工、環境、食安、弱勢。工商界的菁英都有全球視野,理應洞燭機先,知道台灣這片土地,多天災與颱風、地震、人口密集,我們應比其他國家更努力追求永續發展。先進國家也證明,永續發展根本不是經濟發展絆腳石,老舊核電廠如期除役、積極能源轉型是產業發展的好機會,也是很好的商機。

能源轉型帶來的新的產業經濟

台灣過去把握科技產業的機會造就了科技島的成績,未來世界趨勢是再生能源還有後面的智慧能源產業。小英總統提出非核家園政策的目標明確,國際再生能源企業投資台灣,也帶動煉鋼、造船、港灣工程、材料科學、資通訊產業…等各種產業升級。這些新經濟趨勢,絕不是空中樓閣,國際有許多成功案例,例如德國非核之後繼續減碳,失業率創新低。丹麥更是使用國家的基金來投資綠能產業賺錢。內湖廠辦

當請工商菁英論及老舊核電廠議題的時候,應該可以參考世界上的趨勢。如果用一樣的地質、氣候、人口密度做為評估,同樣條件的老舊核電廠延役幾乎不可能。日本311核災之後已經有21座反應爐決定除役,其中包含核電支持者時常舉例「的女川核電廠」。又日本雖有老舊核電通過延役審查,但是地方政府堅決反對而無法進行。同樣位於環太平洋地震帶的高科技產業重鎮「加州」為例,最後一座核電廠也是規劃於2025年如期除役。

日本核災之後,災區產業重創與無數房地產價值大跌的慘況殷鑑不遠。台灣地狹人稠,如果老舊核電場發生問題,人民避難、謀生更困難,若因輻射汙染疑慮讓農業、工業各種出口受到國際的抵制、房產價值歸零,數十年經濟成長的成果將毀於一旦。台灣為什麼要為了,總供電量不到10%的老舊核電,冒其他地震國不願冒的風險?

核四的品質問題重重內湖廠辦

吳敦義先生擔任行政院長的時候,本來宣稱核四要在民國100年商轉,作為建國百年大禮。但是核四施工過程弊端不斷,廠房數次淹水、自行變更設計、控制室曾經失火、機組零件老舊過保,得拆別的機組、並沒有新到哪裡去的零件來拼裝。核四廠變更設計,曾被原能會重罰。如果是這種廠房,我想工商界也不會安心的使用,何況是核電廠?

2025不只是老舊核電廠如期除役,也是台灣可以像丹麥等國家一樣,成為再生能源產業大國的機會。近幾年為了減少空污、增加能源效率,其實小英政府也補助不少經費,協助產業界更換鍋爐、馬達等設備。工商菁英國際視野遼闊,更應該支持台灣能源轉型、發展新的產業,讓台灣成為環境又好、勞工又幸福、又能發大財的國家。內湖廠辦

潤泰全楊梅廠關廠將解僱303人 桃市勞動局明入廠了解

潤泰全今天發布重訊宣布桃園楊梅廠將於4月26日歇業,廠房聘僱連同本國與外國籍共303名員工將全部,之後將逐步轉型潤泰集團控股公司,透過轉投資增加公司收益。桃園市政府勞動局指出,明天早上將派員入廠了解大量解僱情形,是否有損及勞工權益,另也聯合就業服務處引入就業媒合資源。內湖廠辦

潤泰全在桃園設置紡織廠,由於受產業西進外移等影響,過去就曾關閉中壢廠,集中楊梅廠管理,潤泰全指出,因堅守台灣生產基地,但因生產成本無法符合客戶需求,導致該廠虧損擴大,近十年情形為甚,因此,董事會決定自今年4月26日起予以歇業,改採委託國內外衛星工廠生產製造。內湖廠辦

楊梅廠員工本國籍162人、外國籍141人,共有303人,將被全數資遣或辦理退休作業,對此市府勞動局勞資關係科長張哲航說,有接到潤泰全關楊梅廠消息,明天早上入廠了解,另依據大量解僱勞工保護法規定,解僱一定比例員工需提前於60天提出大量解僱計畫書通知相關單位,目前勞動局尚未收到,但業者表明已經寄出,應該會在法規規定的60天前收到。

至於楊梅廠將資遣303人,勞動局指出,除了入廠了解解僱是否有影響勞工權益,另也請就業服務處進廠輔導並引入資源,媒合有二度就業需求者轉職。內湖廠辦

國內首座「牡蠣殼加工廠」 落腳嘉義大林

〔記者曾迺強/嘉義報導〕台糖公司興建國內首座「牡蠣殼加工廠」,讓牡蠣(蚵)殼回收再利用,確定落腳大林鎮的台糖生物科技事業部(大林糖廠)內,預定明年初投產。

台糖將在大林鎮的台糖生物科技事業部(大林糖廠)內興建「牡蠣殼加工廠」,圖為預定地。(記者曾迺強攝)內湖廠辦

台糖原本規劃嘉義縣東石鄉預定地從農地轉特定目的事業用地,但須通過環境影響評估,台糖內部認為曠日廢時,加上當地反對興建,另覓位於大林糖廠內的一‧二公頃乙種工業用地興建廠房,毋須實施環評。

台糖公司牡蠣殼投資專案組經理黃民生說,正式投產後,預計每年向蚵農收購5萬噸廢蚵殼,產出約4萬噸碳酸鈣應用在肥料、飼料、建料,甚至保健食品、美容保養品及醫藥原料等產品,創造廢棄物的附加價值。內湖廠辦

不過,鄰近的陳姓居民反映,廢牡蠣殼在戶外曝曬下,可能衍生臭味,廢牡蠣運送往來頻繁,也有交通疑慮;大林鎮長簡志偉說,日前與鎮代表會前往考察,始知台糖在大林有重大投資,多數鎮民也不知情。

黃民生表示,加工廠距離民宅約1公里,將採密閉廠房、天然氣燃燒,對民眾影響小,也不會污染環境,會配合公所辦說明會,化解鄉親疑慮。

投資內湖廠房

中國日前公布去年經濟成長率(GDP)為6.6%,創28年來新低,但數字遭質疑造假,中國人民大學教授向松祚上月更驚爆,2018年中國GDP可能低至1.67%,甚至可能是負數。對此,桃園市議員王浩宇透露,如英業達、台達電等多家大公司,都已投資桃園土地,準備從中國返台建廠。內湖廠房

  • 桃園市議員王浩宇在臉書透露,包含廣達、仁寶、英業達、台達電等大公司都已投資桃園土地,並準備從中國返台建廠。圖為台達電參展攤位。(資料照)

王浩宇20日在臉書表示,他和財經專家汪潔民一起錄影,並聊到中國的GDP與實際上公布的數字有所出入,不管是國內消費、出口都呈現衰退的趨勢,「而我們的實際遇到的狀況也是如此,回來的廠商不約而同表示,中國經濟真的快要完蛋」。內湖廠房

王浩宇說,桃園的工業用地,在過去半年詢問度大增,大多都是準備要從中國「逃」回來的台商,其中不乏上市櫃企業;光今年一月,有意從中國返鄉回到桃園設廠的企業就有超過百家,這些廠商多數選擇低調,希望在最不引人注意的狀況下撤離中國,避免被中國政府刁難,減少離開中國的損失,而桃園就是他們的首選。

他指出,因桃園距離台北、機場、海港不遠,土地價格又相較雙北便宜很多,內湖廠房目前至少有100家廠商透過桃園市經發局尋覓建廠土地,11家正在興建新的廠房,保守估計將為桃園3萬個以上的工作機會,讓桃園成為經濟發展的火車頭。

「投資金額數百億。」王浩宇22日更透露,廣達、仁寶、英業達、台達電等多家大公司,都已投資桃園土地,準備從中國返台建廠,將創造上萬個工作機會。

瑞軒去年宣布赴越南投資設廠

瑞軒(2489)2018年電視出貨衝上340萬台、音響出貨也創下60萬台的新高紀錄,帶動全年轉虧為盈。瑞軒董事長吳春發信心滿滿地表示,2019年表現一定比去年好!因應中美貿易戰和布局東協市場,瑞軒去年赴越南投資內湖廠房,廠房土地已經交割,預定3月裝機,第二季開始量產。

瑞軒2018年前三季營收約97.04億元,相比去年同期衰退19.6%,毛利率回到兩位數,稅後淨利6278萬元,每股盈餘約0.04元。第四季是傳統旺季,電視出貨123萬台、季增40%,音響在小米的小愛同學帶動之下,第四季出貨衝上43萬台,內湖廠房由於整體出貨在經濟規模之上,營收、獲利是今年高點,全年可望轉虧為盈。

吳春發表示,2018年出貨大幅成長47.83%,營運進入正向循環,雖然2019年大環境不好,但是對瑞軒來說,隨著客戶成長,2019年一定比2018年好。此外,2019年還有新產品加入,電競監視器增加新的客戶,出貨的都是27吋以上、30吋級等比較高階的產品。此外,在美國市場除了電視客戶之外,還增加商用顯示器客戶。此外,日本客戶Groove X所推出的寵物型機器人 Lovot在2018年12月發表,日前在CES上展出得到Best Robot Reward,2019年第三季開賣,今年貢獻還不大,2020年配合東京奧運促銷宣傳,相關營收貢獻會放大。

為了分散風險、東南亞市場訂單需求,瑞軒去年宣布赴越南投資設廠。去年12月底已經交割廠房和土地,位於北越距離河內兩小時車程。瑞軒目前在越南投資金額已經有1950萬美元,主要是購買土地、廠房和營運資金需求。第二階段還會有資本支出,內湖廠房設備購置,會在上半年陸續投入,總投資金額會到3500萬~4500萬美元。越南新廠預定農曆年會就會派著人員過去,3月裝機,第二季投產,初期先一條線投產,可以設置三條生產線,總產能可以達到400萬~500萬台。越南廠會以55吋以下的小尺寸電視為主,蘇州廠則是生產大尺寸電視和機器人等新產品。

瑞軒22日舉行旺年會,席開68桌,公司邁向24週年,因此最大獎就是24萬現金獎,總金額約1000萬元。

高息股與房地產信託(REITs)的分別

高息股與房地產信託(REITs)的分別,在於你買任何一隻高息股,都有一個風險,那就是該股票不派息。至於REITs,根據《房地產基金守則》,基金管理人必須將除稅後淨收入的9成分派予基金單位持有人。

理論上,如果利息處於上升周期,是對這類房託不利的,因為如果不用冒任何風險,也可以得到不俗的利息,就沒有投資者願意冒風險去買這些房託,而只取得相若的回報。

因此,在加息周期,大家就會拿房託的息率跟市場利息比較,如果房託的息率不是特別吸引,投資者就可能沽出這些房託,即代表這些房託會有沽壓。相反,如果某些房託的息率特別吸引,這些房託的股價才會較為硬淨。

不過,就7隻上市房託去年的股價表現做了一個簡單的分析,發現以上的理論其實不太準確。為甚麼?因為去年最威水的房託領展(00823),息率其實長時間只有4%,甚至略低於4%(因為股價升幅高於派息增長),但她是去年12隻錄得升幅的藍籌之一,全年上升9.5%。如果連同大約4%的股息回報,全年回報達13%左右。內湖廠辦

至於其他房託,全部都算跑贏大市,因為最差的一隻,即泓富產業信託(00808),去年也不過下跌1成。而其餘5隻房託,跌幅都只有單位數(見附表)。

7大房託去年股價表現和預期息率(2019年1月23日)

▲ 7大房託去年股價表現和預期息率(2019年1月23日)

領展每年回報率達22%

領展前稱領匯,於2005年11月25日上市,招股價10.3元,以去年底收市價79.3元計(昨日收市報80.1元),即是13年來累計升了6.7倍,這就足以令大家對她刮目相看了!內湖廠辦

但單看這個累積升幅,對我們比較不同投資工具的回報沒有很大幫助,如果將這個升幅轉化為每年的複式回報(連本帶利),那就可以直接比較了。原來,13年累積升6.7倍,大約等於每年有17%的複式回報(即是由10.3元起計,每年上升17%,13年後便可以升到79.3元)!

還未計領展每年派的4至5厘股息(這個是平均計,如果一上市就買,股息率是不止4至5厘的),如果都計算在內,領展的每年回報率便高達21至22%了,比起其他在港上市的大型國企,或傳統的收息股,絕對是有過之而無不及

智邦苗栗設廠 要招募千人

智邦(2345)擴大在台投資,日前宣布前進苗栗廣源科技園區,設立新生產基地,預期台灣產能將倍增,因應新廠訂單與客戶出貨需求,智邦昨(21)日透露,將在台灣大舉招募1,000名新血,以目前智邦台灣總人數逾1,500人計算,增幅約七成。內湖廠辦

智邦表示,美中貿易關係受全球矚目,沒有人可以忍受25%的關稅,因此勢必要加速調整全球產能布局,智邦目前在中國大陸的產能不會降低,但會提升台灣產能。

日前經濟部通過智邦在苗栗廣源科技園區設立新生產基地,預計投資金額8億元,第2季加入生產。智邦表示,廣源與原有生產基地都會擴增生產線,整體產能將增加1.7倍,預計要招募1,000人。智邦目前台灣員工人數超過1,000人,生產線約500人,今年徵才以生產線為主。內湖廠辦

智邦目前在中國大陸生產銷往美國市場占比約35%,智邦表示,目前少部分客戶已經轉回台灣組裝生產,後續將持續調配回台灣生產,以滿足所有銷往美國客戶需求。

因應中美貿易關係緊張,近期也有新客戶與智邦接觸,今年還不會有貢獻,智邦表示,後續視客戶狀況,將持續在台灣尋覓新生產基地。

另一家網通廠神準日前也宣布在台大招工。神準產品目前全數在台灣生產,一廠、二廠作業員總數約為400至500人,今年要再招工100至200人,增幅達兩成

神準已經在華亞園區購地,今年上半年將動工建廠,廠房面積約1萬坪,購地跟建廠房就將投入20億元,預期2021年可望量產,將以高單價產品為主。

房價貴!近6成住宅區 租房比買房划算

最新房地產數據顯示,近六成美國人居住地區的租屋費用,比買一棟中位價房子還便宜,因此購屋不如租屋的說法,在這些地方是成立的,而且今年看來更是如此。

財經新聞網站MarketWatch報導,內湖廠辦根據房地產市場數據業者Attom Data Solutions最新統計,在全美755個郡當中的442個郡,租一戶有三間臥室的房子,比買屋更划算,而且這些郡很多都是人口密集區。

在全美人口超過100萬人的40個郡當中,其中37個郡的租屋費用比購屋低。只有密西根州底特律的韋恩郡(Wayne County)、賓州費城郡,以及俄亥俄州的Cuyahoga郡等3個郡,買屋才比租屋便宜。全美八成房屋市場所在地的房價成長速度比薪資成長還快,包括芝加哥、鳳凰城和休士頓。

Attom資深副總裁布洛奎斯特(Daren Blomquist)說,「買屋與租屋的角力,現在傾向是租屋比較划算」,隨著就業市場暢旺,美國人不想只守在一個地方 ,在都會區中心容易找到高薪工作機會,但房子太貴買不起,只能租屋。

2018年利率開始上升,預期2019年會繼續上升,內湖廠辦使得購屋對許多人更是遙不可及,即使對想在20年或30年後付清房貸的年輕美國人也是一樣。

此外,布洛奎斯特指出,住在「開車開到買得起房子」(drive until you afford)地區的心態,使得許多原本平價的大都會郊區房子,如今房價都三級跳,例如在紐約與新澤西的通勤帶上,許多地段的房價近幾年呈兩位數成長。