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該買房還是繼續等? 學者:這樣買房就像可憐寄居蟹

近來回穩訊息不斷,該買房還是繼續等,讓不少人難以抉擇。房地產學者章定煊表示,房市仍在修正,以目前走勢,可能是慢慢地盤軟,如果遇到真心喜愛,想住一輩子的房子,只要價格是可以談的,不妨考慮一下。

但他提醒,如果只是為了買房而買房,硬是買一些格局很奇怪,規劃很不妥當,社區明顯經營不起來的房子,恐怕會花錢找罪受。就像現在有些可憐的寄居蟹,因為找不到殼,拿塑膠瓶、玻璃瓶、養樂多罐……硬是揹在背上。內湖廠辦

章定煊在臉書說,他曾經到一個年紀輕輕就當老闆的家中,就在南京東路在旁邊的高樓層,一看就知道很貴。但是只要一開窗,車水馬龍的聲音就會灌滿整個室內;因為他個人比較敏感,關上窗後,還是隱隱的感覺到細微的房屋震動。遊學代辦

他說,因為只是點頭之交,當時沒和對方聊兩句,現在想來這人有點可憐。在外面是個有點體面的老闆,回到家安穩地坐著跟睡覺也很困難。所以,居住的寧適度很重要,社區的品質也很重要。尤其是自住的房子。在台灣很多人不太重視這點,只看重增值的空間,就這樣把自己的生活品質葬送了。條件式入學

章定煊說,他對房市未來不是太樂觀,但以目前房地產走勢,除非金融環境快速惡化、逾放比暴增,有可能是慢慢地盤軟,自住客不見得能等這麼久。所以如果遇到真心喜愛,想住一輩子的房子,只要價格可以談, 仍不妨考慮一下。但是為了買房而買房,買到格局奇怪,規畫不佳的房子,恐會花錢找罪受。

中國房地產出現泡沫化徵兆 「房鬧」頻率增加引社會動盪

中國房地產不斷被傳瀕臨泡沫化的崩潰邊緣,對新屋需求的下降、讓建商開始降價求售,眼看過去20多年中國房地產穩賺不賠的榮景已逝,導致許多「入坑」的投資客賠本而向建設公司抗議,被中國社群媒體用戶稱之為「房鬧」新現象。

《德國之聲》報導,以57歲的上海商人泰培(音譯)為例,他過去看準房地產長期強勁增強,因此在上海市中心購置3戶公寓,轉賣掉其中2戶後入帳約1000萬人民幣(約新台幣5000萬元)。但10月初,他要委託仲介將第3戶也賣掉後,卻發現建商已將價格下調1/3。內湖廠辦

房地產需求下降引爆泡沫化危機

泰培表示:「建商顯然有意提高價騙人,他們原本就有降價的意願。」

報導指出,就連中國房地產巨頭「萬科」,也因下調房價引發現有業主抗議,而須支付賠償金。除了上海之外,廈門、貴陽和杭州都出現屋主要求建商退還差價的「房鬧」抗議。

官方數據雖然顯示中國房地產市場在過去12個月內上漲了7%,僅在9月就增長了1%。但其他數據顯示,新房產的需求最近下降了1/3。

「房鬧」若成常態 將引起社會動盪

財經專家譚浩俊表示,房鬧出現頻率會提高,一旦成為常態規律,情況將失去控制,並可能導致社會動盪。

他認為,許多中國大型房地產開發商業已負債累累,並指出,若這些公司收入快速縮水,恐導致一些公司破產。

他警告:「如果房地產價格下跌一半,肯定會爆發一場銀行危機。」

雙北新建案均價 內湖、板橋每坪皆比5年前下修逾11萬元

依市調機構住展統計,今年第 3 季新建案均價與 2013 年同期比較,大台北有 10 個行政區含預售屋、新成屋的平均房價比 5 年前便宜逾每坪便宜 5 萬元以上,其中更有 4 個行政區房價比 5 年前便宜超過 10 萬元,現在買房比 5 年前買更划算。內湖廠房

住展企研室經理何世昌指出,由於各區房價修正幅度不一,現在若想買到便宜的房子,除了要挑選特定區域外,中、大坪數降價幅度也較大,至於低總價的房型則較少有撿便宜的機會。

住展統計資料顯示,近 5 年來,大台北各行政區新建案每坪房價下跌的有新莊、北投、五股、大安、南港、松山、信義、板橋、內湖及中正區。

何世昌分析,新莊、北投、五股等地房價下挫的主因,都與供給量過多有關;由於這三個區域近年來歷經建案交屋潮之後,餘屋案持續讓利消化存貨。也就是說,這三區房價變得更便宜,其實是在「還過去留下來的債」,受超額供給量影響而拖累房價,但只要餘屋能夠順利去化,房價仍有反彈的可能。內湖廠房

至於大安、南港與松山等三區,前一波多頭時期供給量並不算大,其房價降低的共同因素是「超漲回吐」與「中、大坪數產品降價」,尤以中、大坪數降價拖累的狀況更為明顯。以目前而言,這三區只有中、大坪數產品單價比 5 年前便宜,小坪數房型單價還是居高不下。內湖廠房

讓利第 4 名的信義區,因信義計畫區豪宅供給量多、市況不振,導致價位下修,連帶衝擊到重劃區外的舊市區地段,如虎林街、永吉路等區段均價跌破每坪 100 萬元,今年第 3 季全區平均房價來到每坪 124.6 萬元,每坪者價比 5 年前同期便宜 10 萬元以上。

而第 3 名的板橋區,則因江翠北側重劃區新建案售價「比中古屋還便宜」,不僅讓板橋人趨之若驚,更有不少台北人「西漂」至板橋買房。板橋其他區域建案為了提高銷售競爭力,只得跟進降價爭取客戶青睞,影響之下讓板橋今年第 3 季新建案均價降至每坪 47.3 萬元,比 5 年前的每坪 58.6 萬元均價便宜約 11.3 萬元,降幅逼近 2 成。

何世昌分析,內湖雖然擁有內科龐大就業人口的購屋需求支撐,但並非全區雨露均霑。大致上來說,內湖捷運線沿線房價強勢,買方甚難撿到便宜,但沾不到捷運題材的區域,房價就跌得鼻青臉腫,如四期、五期重劃區,價格戰的壓力還未結束。

而台北市中正區是近 5 年來降價最有感的行政區,今年第 3 季平均新建案房價跌破 100 萬元大關,來到每坪 98.3 萬元,比 5 年前每坪便宜約 14.2 萬元。

雖然雙北這些區域晚 5 年買房,可以有便宜好處,但卻有一些區域越晚買房,民眾要付出更大的代價,例如士林、汐止、樹林、林口與三峽等區,今年第 3 季 3 平均新建案房價比 5 年前還貴。其中,漲幅最大的台北市士林區,今年第 3 季新建案平均房價為每坪 81.7 萬元,比 2013 年同期每坪貴上 5.2 萬元

租賃市場熱絡 北市A級商辦出租率創新高

房市不景氣,但是商辦大樓卻熱度不減,根據統計,台北市今年上半年A級商辦大樓去化量達到4.16萬坪,創下歷史新高,比去年同期成長67%,另外信義、敦北商辦空置率也下滑到5%,內湖和南港區甚至來到2.4%,接近滿租狀態。

位在信義區,歷經5年精心打造的南山廣場,短短幾個月吸引不少跨界企業進駐,像是勤業眾信、羅氏藥廠、精工愛普生等都在此租用共超過上萬坪的辦公面積,據實價登錄顯示,南山廣場第一筆登錄的租金,以每坪4100元承租,信義區一級商辦的租金行情年年創新高。內湖廠辦

數據顯示,台北市光是上半年去化量高達4.16萬坪,其中A級辦公大樓第3季去化量達1萬8,235坪,空置率約6.9%,平均每坪月租金落在2695元!隨著下半年國泰民生大樓、聯合報大樓開放出租,預計市場仍是供不應求。

商辦熱度創歷史新高,就連非核心商業區的內湖、南港區,空置率都來到2.4%,接近滿租狀態,整體市場表現熱絡,也讓第四季的租金預計還有3-5%的上漲空間。內湖廠辦

(民視新聞/簡辰丞、黃啟豪 台北報導)

南港內湖夯 接近滿租

受惠於南山廣場、聯合報大樓等落成,信義計畫區吸引不少商辦搬遷潮。台北市郊包括南港區與內湖區等,平均空置率更落在2.4%,而這些位於台北市郊區的商業地帶,也在這波租賃需求膨脹中,來勢洶洶搶得穩定客源。內湖廠辦

仲量聯行市調顯示,台北市郊區域廠辦大樓方面,整體平均空置率維持於2.4%,以南港區最趨於滿租,科技業租戶,仍持續往內湖區等空置大樓進駐,因此第3季內湖區空置下降0.3個百分點來到5.7%,其中西湖段亦接近飽和,空置率來到約1%。內湖廠辦

戴德梁行指出,西湖段需求持穩,雖然租戶遷出遷入互見,但兩相抵銷之下,空置率仍為內湖三個段中最低,而西湖段及文德段去化看穩,其中西湖段大型新供給宏匯瑞光內科之心預期2020年完工,短期在需求穩定而供給有限下,租金仍具微幅上漲動能。內湖廠辦

至於內湖文德段,戴德梁行表示,該區多仰賴大內科內需,短期需求涵養中,租金預期持平,反觀內湖舊宗段以買賣交易居多,可供租賃面積可能採取降租讓利,減緩去化壓力,預期短期租金仍有略微下修趨勢。

買不起房 美31.5%千禧世代與父母同住

房地產專家表示,1982至2000年間出生的「千禧世代」應為目前房產市場的主要買家,但根據2017年的數據,目前全美仍有31.5%的千禧世代與父母同住,千禧世代的買房意願也創新低;不過他們一旦決心購屋,內湖廠辦就會是大投資。

「全球地產峰會」(Global Real Estate Summit)22日在曼哈頓中城舉辦,地產專家Lee Davenport在會中表示,根據調查,2017年有多達31.5%的千禧世代與父母住在一起,其中大部分均為28歲以下;相較於2016年的23%和2005年的13.5%,數字增加明顯。

千禧世代應為目前房產市場的主要買家,但因種種原因導致該世代族群買房意願低;佛州知名房產公司The Jills房產經紀人Hillary Hertzberg說,除了學生貸款、結婚和旅行等大型開銷導致千禧世代不愛買房,房價飆升也使得中等價位和低價房子的庫存極少,造成千禧世代無力購買,僅能選擇與父母同住或租房。

The Jills房產經紀人Danny Hertzberg表示,過去社會新鮮人多經歷選城市生活、找工作、在當地買房子、退休等步驟規畫人生,但千禧世代很多人雖同樣在畢業後選擇城市生活、找工作,每一份工作的時間卻較短,多會抱著「試試看」的心態;因此即便經濟能力足以負擔購屋,也會選擇租房,將錢存起來。內湖廠辦

Danny Hertzberg說,也因為這種習慣,讓千禧世代一旦下定決心要買房,就會直接跳過入門級的房子,首購鎖定百萬元的房子,因此房產經紀在售屋時,應以長期經營為主。

房地產仲介RCG芝加哥營運長兼聯合創辦人Robert Rosmis表示,雖然數據顯示千禧世代購屋意願低,但也因他們習慣使用社群網站溝通,讓全球的市場更容易發展。

他說,雖然千禧世代買房晚,但也發現他們喜歡將房地產當作投資,選擇在美國當地或是全球各地買房投資,這也是促進全球房市與海外房產投資在近年來發展快速的主要原因之一。

自住客買房時機到了嗎

房地產市場價格已經修正5年時間,  但是從媒體新聞等等 訊息 所有的評論都是 價格有修正, 房仲業者當然更是大聲旗鼓的告訴自住客 房價下修, 不買會後悔的話語。
但是自住客會和遲遲不敢下手, 原因或是是大家都想的到,
1. 購置不動產 馬上就是 20年的房貸壓力, 若是以雙薪家庭 加上 一個小孩 , 幾乎可以說是 沒有多餘的預算可以 再負擔貸款,
2. 從 2010年房價上漲的幅度 高於 修正的幅度, 簡單舉例 , 文山區公寓 在 2010 年 平均一坪 20-25萬  , 現在 一坪 45-50萬 , 等於 是 100%的成長幅度, 若是 下修 至 35萬一坪, 也就是 等於
相對從2010 年 上漲 50% 左右,  買方 永遠想要低價 賣方 永遠追求最高點 , 所以 在 這25萬 到 50萬 中間, 如何找到一個平衡點, 買方對於區域行情非常了解 ,  若讓賣方 賺一些也就 罷了 , 但是 現在 屋主的 心態 大概都是 要 狠撈一筆 , 所以 永遠 停滯 在那邊 ( 租屋 的市場 跟 以上 完全不同理論)
3. 自住客 通常都是 以區域買房為考量, 極少數的人會 從 新店 搬到 內湖  , 南港 搬到 板橋, 除非有特殊原因  , 所以 自住客 相對了解 自己所在區域房價的行情.
4. (小房 換 小小房)  , 目前 有換房需求的大致上都是已經有房子的自住客, 通常是因家庭人口增加或是 在尋求更大的 活動空間,  但是 新成屋 30-40%公設比 , 換來的房子 越換越小, 原本 是住 25平室內空間 , 現在 需要 買到 40坪以上 才有機會 把空間加大, 所以 在預算 及 划不划算 的考量下 , 成交量相對低迷
投資客對目前房地產市場根本是完全不想碰觸, 沒賺頭沒報酬率, 當然就不會有任何投資的機會, 相反的投資客就慢慢把資金移到國外去,  做個長期的包租公生意了

大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影

 

好房網News記者黃靖惠/綜合報導 大陸房市雪崩式潰盤中,受中美貿易戰升溫,經濟成長趨緩,導致今年十一長假根本沒人看房以外,指標性建商萬科、碧桂園陸續傳用腰斬價賣房,預估這波「賤價求生」規模高達430兆人民幣,一再顯示大陸房市逐步踏入泡沫化。

大陸房市旺季稱作「金九銀十」,意為九月買氣最旺、其次為十月,不過今年「金九」銷售冷清、根本沒人看房,而到了「銀十」更傳萬科、恒大、碧桂園等指標性建商「賤價求生」,直接打對折銷售、甚至不少交易量掛零。

前幾年炙手可熱的大陸房市,因泡沫擴張,房地產總市值逾430兆元人民幣,為全國去年GDP的5倍,如今成為經濟一大負累;據萬得資訊(Wind)數據,大陸房企今年上平均負債率約80%,創下13年來最高,債務超過千億人民幣的房企達14家。 不僅如此,根據海通證券報告顯示,上市房企今年須償還債務達1613億元,是去年的2.3倍;另今年下半年上市房企海外債券到期規模達到565億元,預估2019年將增至1437億元。 雖然大陸國務院總理李克強為了搶救房市,常務會議宣布明確政策,「調整棚改貨幣化安置政策」,尤其商品房庫存不足、房價上漲壓力大的地區,得盡快取消貨幣化安置優惠政策。 陸媒報導,貨幣化安置政策踩剎車,意味著三四線房地產因棚改貨幣化安置而暴漲的房價,會有逆轉的現象,但當交易進入冰封期,將會有大量房仲撤離,不只是房產價格大跌,若隔年想要賣房,恐怕連位仲介都找不到。 另外,大陸政府為了避免房企債務失控,拖垮整體財政,限制房企在海內外發債,不允許房企透過「借新還舊」償還較大額度債務。 據傳大陸上市房企中泓股份負責人王永紅,因為無法償還到期債務44億元,與外界「失聯」,另外指標性建商綠地、萬科、富力、雅居樂等也傳出凍結人事,或裁員減薪消息

原文網址: 大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/351746209660.html

天理難容!七旬夫婦無子女 賣房遭騙672萬

好房網New記者王薀琁/台北報導

新北市75歲的陳先生和太太沒有小孩,兩老決定把手上的不動產售出作為退休金,沒想到遇上假買家與黑心代書聯手,付了訂金就把房子過戶,陳先生完全沒拿到剩下的尾款672萬元,令他無奈又生氣:「現在還能怎麼樣!只能把身體顧好了。」

去年9月,陳先生打算把汐止區康寧街的房子賣掉,收入作為與老婆兩人的退休生活費,便在去年10月上租屋網刊登,直到今年6月,終於有一位吳姓買家看中。陳先生回憶:「當時他還殺價、隔了一段時間又帶家人來看才決定要買,真的不會讓人起疑。」不過,在簽約時,陳先生便察覺到,這次好像跟過去經驗不大一樣。

陳先生無奈地說:「跟吳先生談好價錢後,他帶代書過來簽約,付了訂金168萬元後就把權狀拿走,開了『取得權狀』的證明,說房子過戶後就會給錢,但對方就消失了!」陳先生表示,6月3日簽完約,對方還先開了本票,但根本沒有交給他,宣稱過戶後就會給錢,但6月15日過戶後,尾款672萬元一毛都沒拿到。

陳先生發現房子被過戶,馬上打給吳姓買家,問怎麼還沒拿到錢?吳先生回應桃園有小房子要賣,大概得等到9月錢才能湊齊。陳先生認為對方說詞似乎也合理,便約定9月3日收尾款。

9月3日陳先生打電話提醒吳姓買家時,居然又聽到新的理由,對方聲稱是幫老闆買房子,並會負責還錢。陳先生氣得說:「甚麼叫負責?這樣講就不對了!我又不是賣給他老闆!我跟他說要是不按合約來走,就走法律途徑!」

一報警才發現,陳先生落入「假買房真詐騙」集團的圈套,該集團在租屋網專門獵殺沒有貸款的物件下手,並與合法代書騙取不動產。陳先生目前已經加入前「黑澀會妹妹薔薔」父親林茂樹所組織的自救會,希望至少能把失去的尾款補足,和太太一起安心度過餘生。

「以前賣房就是在租屋網刊登,沒想到這次栽了跟斗!」陳先生感嘆,按照過去經驗,都沒有出錯,而且在他的印象中,代書都是公正的第三方,並幫忙把手續辦妥,無可奈何說道:「怎麼會知道他們是一夥的!不曾聽過這種事情,都已經10月了,也不知道這件事會拖到何年何月。」陳先生心中的疑問,沒人能回答。

在當今房市炒房可能賺錢嗎?

早在2012年,炒房似乎是對擁有額外現金和改建房屋者的絕佳機會。由於幾年前房產泡沫破滅,市場充斥著因房屋止贖浪潮而空置的房屋。您可以從銀行購買房屋,進行必要的維修,安裝硬木地板,噴上新油漆,然後在市場高價出售。

但隨著房產市場重回衰退前的水平,每個月上架的房屋數量很少。競標戰從掛牌就開始,在很多情況下房屋售價高於牌價。願意花更多錢購買的買家很難找到價格合理的房產,這意味著對於尋找低價房屋的投資者來說更難。

那麼是否仍有可能在炒房遊戲中賺錢呢?

新創公司Hoozip CRO兼聯合創始人哈里斯(Vincent Harris)說,「絕對可以。」但這些投資方式已發生變化。

舊的做法是以便宜的方式在拍賣會上買房,在簡單的整建後在一兩個月內賣掉以獲利,如今這種情形越來越難見。據ATTOM數據解決方案公司指出,2018年第二季全美僅有32%的家庭用戶因取消止贖而被法拍,比2017年同期下降6%以上,不到2010年第一季的一半。

而且這不只是房數減少的問題,這一行在過去幾年中已經發生了大幅變化。你不只是與當地的專業炒家競爭,大型企業、甚至是集團式的投資者也出現了,它們通常被稱為iBuyers。隨著越來越多的企業如Opendoor、Offerpad甚至Zillow採用快速的全現金收購,再修建後出售獲利,炒房已經成為一種主流。

Warburg Realty持照房地產經紀人卡拉甘尼斯(Ted Karagannis)表示,有時市場買賣雙方都在試探,「如果你必須持有房產三至六個月,就必須把所有這些都計入購買價格。」

然而,作為兼職炒家有個優點。雖然大型投資者必須與各種規模的企業競爭以維持營運,但只是希望用自己的DIY技能賺點小錢的周末炒家,並不會因為獲利不多就影響生計。哈里斯說:「如果能在一椿交易中賺2萬元,那就很了不起了。」因為2萬元可能是小孩一年的大學學費。

對於那些想要開始房產投資的人來說,有一些好消息,無論是炒房還是變成房東:你不一定需要自備資金來購買房產。賓州羅斯蒙特房地產投資者貸款人Rehab Financial Group總裁娜芙圖林(Susan Naftulin)表示,她的公司會協助借款人保持與現金買家的競爭力,但首次投資者應該在跳入這一行前先依自己的財務狀況來衡量期望,「貪心不足蛇吞象,最好從小額融資做起。」(張大仁)